コンテンツマーケティングで潜在顧客を掘り起こす!

 

更新が大分滞っておりました(^_^;)

本業でコンテンツマーケティングを行っているのですが、そっちの記事を書くのに相当時間取られてます・・・。

このブログのように自分の書きたいことを書けないので、結構しんどい作業です。

今日は執事が取り組んでいるコンテンツマーケティングに関して、ご紹介をさせて頂きます!

分かりやすく簡潔にまとめたので、かなりざっくりとした紹介になってます!笑

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「コンテンツマーケティングとは」

本質を一言で表すと「ユーザーが知りたい!知って良かった!と思える記事を公開し続けることで、ユーザーにファンとなってもらい、最終的に商品を購入してもらう」ということです。

実際にユーザーが何を知りたいと思っているのか?という点を見抜いて記事を書かなければならないので大変なのは勿論のこと、ユーザーが本当に知りたいことは何なのか?ということはキーワードからは読み取れません。まさに顧客のことを深く考えなければいけないのが、このコンテンツマーケティングです。

 

 

「コンテンツマーケティングを何故やるのか?」

 これも疑問に思われる方が多いのですが、執事たちは潜在顧客の掘り起こしのためにやっています。執事の取り扱う防音マンションは、認知がまだ広まっていないので、記事によって情報を拡散して顧客を育てていくという方法として、コンテンツマーケティングを選びました。

 記事の内容も賃貸マンションからは遠い内容で、楽器の上達方法や練習場所に関して等、音楽に関するあらゆることを題材にして、潜在顧客の掘り起こしを行っています。

 

 

「潜在顧客とは?」

 例えば、グーグル検索で「東京 賃貸 防音」と入れて検索している方は、防音マンションを知っていてかつ今すぐ入居をしたいという方(今すぐ客と呼びます)です。

こういった顧客とは違い、「ドラム 練習 自宅」と検索している人がターゲットとなります。今すぐ防音賃貸は必要としていませんが、ドラムを自宅で練習するには防音対策をしなければなりません。その方法を伝えると共に、防音マンションという物があることを知らせて誘致するという形です。つまり、コンテンツマーケティングを行う上での潜在顧客とは、今すぐにその商品を必要としていないが将来的に商品を必要とするであろうという人を指します。

 

 

「今、コンテンツマーケティングが流行る理由」

 正直、現代の人はPUSH型の広告には飽き飽きしています。また、あからさまなアフィリエイトにもウンザリしている方は多いと思います。そんな中で、本当に必要なことを教えてくれる有能な記事にこそ価値があり、人の信頼を得ることができます。

 技術的な面でいうと、グーグルのクローラーが良い記事を上位表示する仕組みに変わったことも大きいですね。

 

 

「まとめ」

・コンテンツマーケティングは潜在顧客を引き起こす

・良い記事を書き続けることが必要

 

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2018年4月から賃貸仲介の重要事項説明義務に追加されるインスペクションとは

2018年4月1日から宅建業法の改正により、賃貸仲介時に住宅性能調査(インスペクション)の結果の説明が義務化されることになりました。

執事的には、売買で必要なのは分かるけど賃貸でここまで必要ないでしょうというのが正直な感想です。大体、ほとんどのマンションオーナーはインスペクションを行っていることは無いので、調査無しにチェックして終わりという無意味な用紙が一枚重説に増えるということにしかならないでしょうね・・・。

とはいえ、義務化された以上はやらなければなりません。(私たち不動産業者は、お国の官僚様に逆らえないのです!笑)

今回は、賃貸の重要事項で実務の変更点を基軸として、インスペクションに関して記載します!

 

「そもそもインスペクションとは?」

 インスペクションとは、調査、検査、視察、査察などを意味持つ英単語です。住宅業界では住宅の設計・施工に詳しい専門家が、住宅の劣化状況、欠陥の有無などを診断する「ホームインスペクション(住宅診断)」の重要性が指摘されています。

 要は住宅の劣化や欠陥を事前に調査して、賃貸仲介時の重説で説明しなさいということなのですが、賃貸仲介業者がそもそも調べられると思っているのでしょうか?笑

 賃貸と売買は専門知識が余りにも異なります。インスペクションという言葉さえ、大半の賃貸仲介業者は理解していないと思いますけど・・・。

 

 

「実務における流れ」

 

 改正法が適用されるのは2018年4月以降の賃貸契約です。その際に、どういった説明が必要になるのかをご紹介します。

 

①借主に重説を行う前に、仲介会社はオーナーにインスペクション済みの物件であるかどうかを確認する。(※確認は口頭でOK)

 

②オーナーが調査をしていないのであれば、重説にその旨を記載。(おそらく大半の業者がこの形で調査無しと一文を付けて終了すると思われます)

 

③調査済みの物件であれば調査「有」と記載して調査概要を重説に記載or添付の書類に記載という形で書類を添える。

※構造上の耐久性に関わる調査部位については13ヵ所、雨水の侵入防止に関わる調査部位としては7ヵ所を基準とする(木造・鉄骨造の場合)。下記参照

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(引用:国土交通省HP 建物状況調査の結果の概要より

 

④重説に書類を組み込み、重説説明時に調査有無及び内容を借主に説明。

 

流れは①~④の感じですね。

 

 

宅建業法違反に注意しましょう!」

 

 オーナーにインスペクションの確認を取るのが面倒で、確認を行うことなく重説にインスペクション無しと記載して借主に説明すると、事実の不告知として宅建業法47条違反にあたります。悪質な場合は業務停止になるのでご注意を!

 

 

「想定される実務のリアル」

 

 しかし、先述しておりますが、インスペクションを行っているオーナー等、100人いたら1人くらいの割合でしかいません。インスペクションの説明が正確にされているかの調査も国交省への苦情や抜き打ち調査でしか調べようがないのです。

 ですので、仲介業者はオーナーに電話1本入れて「インスペクションやってますか~?やってないですよね。了解です。」という形の確認 → 重説に調査無しの一文を記入 → 借主に調査して無いっすと説明 → 終了。

 断言します。この改正法無意味です。お役所が仕事してます!とアピールするためのだけの物です!笑

 

 ちょっと考えれば分かることなんですが、役人はどこまで馬鹿なのでしょうか~。役所仕事を増やすノリで、不動産業の仕事まで増やさないで欲しいです。

 

 

「まとめ」

 

  • 2018年4月1日以降の賃貸契約では、インスペクションの結果を告知する義務有り。
  • 罰則は告知義務違反となるので注意が必要。
  • オーナーに口頭で確認をして、調査無しの一文を重説に入れる業者が大半となる可能性が極めて高い。

 

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レオパレス集団訴訟で詐欺認定か!?

レオパレス21を相手取り、家主29人が集団訴訟

サブリース詐欺とも言える、ビジネスモデルに終焉が近付いてきた証でしょうか。

今のネット社会において、情報の拡散スピード・口コミというものは馬鹿にできないものがあります。いかに大企業といえど、このビジネスモデルの企業は、10年後存在していないのではないかとすら思えます。

今回の記事を読んで頂ければ、少なくともレオパレスでアパートを建てようという考えは消すことができると思います。同じ不動産に携わる者として、不動産で不幸になる人を減らすことが執事の想いです!

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「家主29人で1億4,743万円の訴訟提起」

 平成29年8月29日、名古屋地裁に修繕費の払い戻しと契約解除を求める訴状が提出されました。内容は「契約時に説明された頻度で修繕が行われていない」というものです。30年で平均サブリース家賃の7.2%程度が差し引かれる形の契約ですが驚くべきは内容です。

 

「契約書に記載されている修繕の内容」

 

               修繕内容

             実施目安期間

屋根の塗り替え

10年

クロスの張り替え

4~5年

カーペットの張り替え

3~4年

 

 上記の内容ですが、屋根の塗り替え(防水)は20年に1回で十分でしょう。カーペットも汚れない限り10年くらいは平気な筈です。しかも、クロスやカーペットは入居者の原状回復費用として、お部屋を借りている入居者が負担する可能性が高く、レオパレスの負担は実質0円です。

 つまり、オーナーは30年でサブリース家賃の7.2%もの金額を貢いでいるにすぎないのです・・・(裁判したくもなりますよね)。

 

レオパレスの儲けを裏付けるデータ」

 2016年4月期決算以降の決算書の記載に基づき、ネットキャッシュ(現預金-(短期借入金+長期借入金+社債+1年以内返済の長期借入金+1年以内償還の社債+割引手形))を算出し比較した調査がリスクモンスターより公開されました。

 日本国内で「金持ち企業ランキング」という形で表が作成されておりますが、なんとレオパレスは699億円で第71位にランクインしております(オーナーさんに還元してあげなよ・・・)。

 

「必見!レオパレスあるある!」

 巷で都市伝説のように囁かれている「レオパレスあるある」、実際に住んでいた人7名に真偽を尋ねてきました。

       噂の内容

 真偽

                 実態

エアコンが勝手に切れる。

  真

3時間で電源がoffになる特殊なリモコン。

チャイムならされたと思って玄関を開けたら、四軒隣の部屋だった。

 

  偽

 

流石に聞こえませんでした。

チャイムが聞こえ今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった。

 

  真

これは事実です。注意して聞いておかないと自分の部屋のチャイムか隣のチャイムかの判別が付きにくいです。

チャイムを鳴らしたら住人全員が出てきた。

  偽

隣の部屋の玄関扉が開いて、隣の人と目が合ったことはあった。全員は無い。

ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえる。

 

  偽

これも嘘。流石にそこまで壁が薄くない。爪切り音も納豆をかき混ぜる音も聞こえない。

壁ドンしたら壁に穴が空いた。

  偽

壁は薄いので、本気で殴ると空くかもしれないが、普通はやらないでしょう。

壁に画鋲をさしたら隣の部屋から悲鳴が聞こえた。

  偽

壁と壁の間には空間があるので、画鋲程度の長さでは貫通することはない。

隣二部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったが

さらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた。

 

  偽

常識的に考えて、そんな部屋の借り方をするなら、別の物件に住むと思われる。

すかしっ屁の音が聞こえる、というか臭いもする。

  偽

そんな音が聞こえるなら、日常生活全ての音が聞こえるようなものなので嘘。

だけど家賃6万円

  真

家具付なら、そんなもんでしょう。

業績悪化で壁が薄くなる。

  偽

オーナーから搾取しているので、そこまで悪化していない。

 

 半分以上はただの噂ですが、悪意ある噂を立てられる企業ってどうなんでしょうか。ちなみに掃除機やドライヤーの音は丸聴こえらしいので、壁が薄いことには変わりありませんね。家電も今は安くなっているので、家具家電付にメリットを感じる人は少なくなってきています。

 

「まとめ」

  • レオパレス集団訴訟の根本的問題は、オーナーからお金を搾り取る奴隷契約が発端。
  • レオパレスのアパートオーナーで、幸せになった人はいない(聞いたことがない)。
  • 壁が薄いので、住むには適していない。

 

 

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地獄へのジェットコースター。仮想通貨ザイフトークンのリアル!

仮想通貨ってどうなんだろう?

ブロックチェーン?そんな技術を言われても分からない。

執事も二ヵ月前までは同じような感じでした。(もっとも今でもブロックチェーン等の技術に関しては理解できておりませんが。笑)

今回は、実際に仮想通貨の取引を行った体験を記載します。

 

「仮想通貨取引所」

 有名な所では、コインチェックとzaifという二つの取引所があります。コインチェックの方が取り扱っている通貨が多いのですが手数料が高いので、執事はzaifを使っていますし、これから始める方にもzaifをお勧めします。

 ちなみに登録して一番初めにやったことは、入金→出金という作業です。笑

 これを確認しておかないと、せっかく儲かったのに出金できないという悲劇に繋がり兼ねないので、取引所の安全性を確認するためにも最初は行った方が良いでしょう。

 

 

「実戦!ザイフトークン」

 執事はザイフトークンという通貨に狙いを定めました。10月にCOMSAという新しい通貨との連動が噂されていたので、値上がりが期待できそうだったのが理由です。

 ビットコインもまだまだ上昇すると思いますが、すでに高騰しており一撃数千万円の夢を見ることはできません。(投資金額が多いお金持ちの方は別ですが!執事はお金ありません・・。)ですので、少額の投資で夢をみることができる通貨に執事は賭けました。

 

「時系列」

8/16 zaifトークン(仮想通貨のような物)の価格1通貨当たり0.125円で購入。ネットではゴミと称されていましたが、COMSAという新しい仮想通貨的な物との連動で上がると予測。

 

8/18 ジワジワと価格が上がり始めて、当初の倍の0.285円の値段を付ける。

 

8/19 更に値上がりし、1通貨当たり0.596円となる。ここで調子に乗って資金を追加投資。0.565円付近で追加購入。

 

8/20 1通貨当たり0.315円まで下がる。過去に別の通貨取引で、値下がりでビビッてしまい損切りをしてマイナスになった経験から、ここは保持を決めて我慢。

 

8/25 この5日間程、0.4円台で取引が進んでいるのを見て、上がれ!上がれ!と念じる日々。

 

8/26 徐々に上がり出し、0.9円台に突入。

 

8/27 朝8時くらいに携帯チェック。まさかの1通貨2.3円程度に。500万円以上の含み益となり笑いが止まらない。(当初購入価格の20倍!)

 

8/27 12時と15時に携帯チェック。1.8円程度に下がっているが、一旦下げてまた上げてくるはず!仮想通貨チョロイぜ!とウキウキ気分。

 

8/27 20時過ぎ。携帯チェックするも、アクセス過剰によるサーバーダウンで繋がらない。

 

8/27 21時過ぎ。依然、携帯でログインできず。2ちゃんねるで爆下げの書き込みを見て焦る。

 

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8/27 21時半頃。まさかの1通貨0.37円まで急落。この日の朝に、利益確定しておけば500万円だったのに・・・。絶望を味わう。依然ログインできず。その後ふて寝。

 

いかがでしょうか?笑

わずか数時間で500万円が消えるというゲーム。

まさに天国から地獄へのジェットコースターですね(^_^;)

執事のように、底値の安い時に購入していた人は被害が少ないのですが、上昇局面で参加されていた方にとっては、本当にシャレにならない1日だったと思います。

 

正直、サーバーダウンとか運営の悪意では無いかとも感じられますし、ゴミに期待をして値段を吊り上げて行くゲームとしか言えません・・・。

(しかし、一方で夢があることも事実。)

 

「まとめ」

10日程度で20倍に膨れ上がる夢と、数時間で急降下をする悪夢+サーバーダウンで売るにも売れない悲劇のダブルパンチを浴びせられるという体験ができました。

しかし、仮想通貨はまだまだ盛り上がりを見せています。

皆さんも参入する際は、利益確定をしっかりと意識して下さいね!

 

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太陽光パネルの設置は要注意!太陽光関連業者の倒産率は高い!

太陽光発電のブームが始まったのは、5年前の2012年7月に「再生可能エネルギー固定価格買取制度」(FIT)が発端です。当時、太陽光発電の業者が凄い勢いで戸建やマンションオーナーに導入の営業を訪れていました。

そして、皆さんも耳にしたことがあるかと思いますが、太陽光関連企業の倒産件数が非常に多くなってきています(負債1,000万円以上の企業でここ10年以内に倒産した企業は251社にも上ります)。

皆さんの中にも太陽光発電を導入した方がおられるのではないでしょうか?どういった太陽光関連企業が倒産しているのかを分析し、今回の記事にしていますので取引先の業者が安全かどうかの指標として下さい。

 

 

「ハイペースな倒産件数」

 特に2014年以降に倒産件数が増えて来ています。2017年の上半期だけで50件の企業が倒産しており(前年同期は23件、前年同期比117.4%)、2015年が36件、2016年が67件と3年連続での倒産件数増加になることは間違いありません。また2017年の上半期だけで負債総額が203億7,000万円という、とんでもない数字になっています。

 

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「資本金5,000万円以下の企業は要注意!」

 過去10年間の倒産企業を資本金別に分類すると、1,000万~5000万円未満が131件、100万~1,000万円が94件となっています。合計225件は倒産企業全体でみると89.6%を占める形となり、倒産している企業は9割が資本金5,000万円以下の企業であることが分かります。

 

 

「負債額が上位の業種」

                 負債額上位の倒産事業者

 
 

シーズクリエイト(株)

中古マンション買取り・再販業者

 

(株)ZEN POWER

太陽光発電パネル製造業者

 

(株)エバテック

太陽電池パネル製造業者

 

(株)下田カントリークラブ

ゴルフ場跡地を利用した太陽光発電業者

 

(株)ジャパンエネルギーグループ

太陽光発電システムの卸業者

 

PVG Solutions(株)

太陽電池セルの製造業者

 

 中小企業の倒産が目立つかと思いきや、大きな負債を抱えて倒産している企業は、太陽光関連ビジネスにおける産業構造の川上に位置する製造業者の倒産が目立っている。資本金があるからといって安全とは言えないことがデータからも見えてきています。

 

 

「今後の市況」

 2012年7月に導入された「再生可能エネルギー固定価格買取制度」が導入以来、買取価格を引き下げ続けていることにより、更なる苦境に立たされることが目に見えています。電力会社と接続契約していない業者の認定は失効することにもなりましたので、規模が小さく体力のない企業は市場から淘汰されていくでしょう。

 これまで、太陽光関連業者の倒産は訪問販売業者や設置業者等と思われていたのですが、それらの企業の倒産だけでなく、産業構造の川上に位置する太陽光関連製造業者の倒産が増加していることから、更なる苦境に立たされることは必須であると思われます。

 

 

「まとめ」

◆太陽光関連業者の安全指標として、資本金が5,000万円以上あることが重要。

◆資本金が5,000万円を超えていても倒産する可能性は十分にある。

◆太陽光関連事業は衰退を辿る可能性が高いため、これから導入を検討をしている人は注意!!

 

 

 

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夏の長期旅行にご用心!封水切れが起こす悪臭と虫問題。

夏に長期の旅行から家に帰って来た時、家の中が下水の臭いで充満しているという経験をされた方はおられませんか?

更に酷いパターンとして、虫が部屋中に湧いているということもあります。

この臭いや虫の原因は、排水溝からあがってくることが原因です。

今回は、長期旅行へ行く前に絶対に行った方が良い、水回りに関することを書きます。

執事の会社で管理している物件でも、過去に痛い経験をしたことがあるので、皆さんは同じ轍を踏まないようにして下さいね!

 

「臭いや虫を防ぐ封水」

 皆さんは、封水という言葉を聞いたことがあまり無いかもしれません。洗面台やキッチン等、水が流れる所には下図のような形で封水というものがあります。

 

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 この封水ですが、特に夏場の暑い時期には乾燥して乾いてしまいます。概ね水を流さない期間が1週間~2週間程度で封水が無くなってしまうことが多く、それが原因で長期の旅行から帰った時等に、臭いがしたり虫が湧いていたりということが置きます。

 

 

「封水切れを抑える対策方法」

 ズバリ水を流すことです!当たり前のことでスミマセン。旅行前には、ペットボトル1本分の2ℓ程度の水を各排水溝に流すようにして下さい。どんなに暑い日が続いたとしても、2週間は問題がありません。もし2週間以上、部屋に戻らない可能性がある場合は、知人の方等に水を流しに来てもらった方が良いです。

※夏場の本当に暑い時期限定の話です。少し涼しい9月以降であれば1ヶ月は封水が切れることはありませんし、冬場は2ヶ月くらいは問題ありません。

 

 

「見落としがちな排水溝」

 洗濯機の排水溝が皆さん見落としがちです。L字エルボという部分とホースが繋がっておりますが、その横に数ヵ所穴があるのが見えるかと思います。(下図参照)

 

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 そこからも封水が切れた場合は、臭い・虫があがってきますので、必ずそこにも水を直接流してから出掛けましょう!

 

 

「執事の苦い経験。赤さび」

 数年前に栃木県に物件を所有していたのですが、遠方なので現地の不動産業者に管理を任していた所、空室の部屋が夏場に封水切れを起こしてしまいました。物件の近くに工場があったため、何らかのガスのようなものが排水溝から上がってきており、写真のような赤錆だらけの部屋に・・・。

 

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 排水溝から何が上がってくるか分かりませんので、皆さんもくれぐれもお気を付け下さい!

 

 

「まとめ」

◆夏場に長期で部屋を開ける際には排水溝に水を2ℓ程度流すこと。

◆洗濯機置場の排水部分も忘れないように流すこと。

◆物件オーナーは、空室等がある場合に管理会社にしっかりと封水の対応を伝えること。

 

 

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不動産バブルに備えるために、マンション建築費は一括で借りること!

かなり久しぶりの更新となってしまいました(^_^;)

先日、人生初の大腸内視鏡検査を行い、見事にポリープが発見されました。

30代の皆さんは、大腸内視鏡検査なんてほとんど行わないようですが、私のようにポリープが見つかる可能性もあるので、健康のために一度は受けて頂くことを強くお勧めいたします!

 

今回のブログテーマは「建築費の借り入れ方法」ですが、いよいよ不動産バブルの崩壊が見えてきた昨今、マンション建築費の借り入れ方法で倒産危機を免れることができるかもしれないテクニックをご紹介します!

キーワードは「微々たる金利を気にするな!」です(^^)笑

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リーマンショックの引き金は?」

不動産業者の中では有名かもしれませんが、みずほ銀行がアーバンコーポレーションから資金を引き揚げたことが発端であると言われています。銀行が取引先から融資を引き上げることは、まぁ死刑宣告以外の何物でもないですよね・・・。

しかも、このアーバンコーポレーションは不払い等の焦げ付き問題が無いにも関わらず、融資の引き上げを喰らっているので、ぶっちゃけどうしようもないかと思います。

 

「不動産バブルに耐える経営視点」

これは、ズバリ現金を保有しておくことです。

当たり前といえば当たり前なのですが、不動産はレバレッジを利かせて儲けるというのが、最も有効なビジネスです。

ただ、限界までレバレッジを利かせると当然ながら融資を引き上げられると即死です。

 

また、金利が安い時代に無理をして建築をして利回りが低い物件を所有してしまうと、これも金利が上がった際に危機が訪れます。不動産賃貸収入は金利と利回りのイールドギャップが全てですので、少なくとも土地建物で6%というのが一つの基準ではないかと執事は思います。(執事の会社は、この基準を徹底しています!6%回らない物は開発しません!)

 

「マンション建築資金の借り入れ方法」

これもズバリ言いますと、初めに一気に全額を借りておくという点が大きなポイントです。

RCの建築費ですと、小規模開発でも大体2~3億円は掛かります。

建築の状況に合わせて、第一期・第二期・第三期・最終という4回に分けてゼネコンに支払うというのがオーソドックスなパターンですが、銀行との金銭消費貸借契約をゼネコンの支払いに合わせるのは非常に危険です。

よくメリットとして、初めに3億一気に借りるよりも少しづつ借りて行く方が、その数カ月分の金利が低くなるので得であると言われています。確かにその通りなのですが、それはあくまでも銀行が貸してくれるという前提があっての話です。

銀行が資金の引き上げを決断した際には、第一期は借りることができても第二期の時点で「これ以降は貸せません」と言われることがあるのです。

そうなった時にゼネコンへの支払いはどうしますか?まさか、お金の目途が付かないから工事を中断してくれとは言えませんよね。(仮にそんなことを言ったら違約金が発生するので、どちみちOUTです!)

つまり、多少の金利による利得を得ることよりも、安全な経営体制を維持できるように事前に一括で全てを借りて置く方が圧倒的に安全なのです。(銀行も流石に通帳の凍結までは行わないでしょうし)

 

「まとめ」

  • 不動産バブルの崩壊は近い
  • レジデンスを考えるならば最低でも6%の利回りは死守すること
  • マンション建築の際、事前に一括で借りる金銭消費貸借契約を締結すること

 

 

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