2018年4月から賃貸仲介の重要事項説明義務に追加されるインスペクションとは

2018年4月1日から宅建業法の改正により、賃貸仲介時に住宅性能調査(インスペクション)の結果の説明が義務化されることになりました。

執事的には、売買で必要なのは分かるけど賃貸でここまで必要ないでしょうというのが正直な感想です。大体、ほとんどのマンションオーナーはインスペクションを行っていることは無いので、調査無しにチェックして終わりという無意味な用紙が一枚重説に増えるということにしかならないでしょうね・・・。

とはいえ、義務化された以上はやらなければなりません。(私たち不動産業者は、お国の官僚様に逆らえないのです!笑)

今回は、賃貸の重要事項で実務の変更点を基軸として、インスペクションに関して記載します!

 

「そもそもインスペクションとは?」

 インスペクションとは、調査、検査、視察、査察などを意味持つ英単語です。住宅業界では住宅の設計・施工に詳しい専門家が、住宅の劣化状況、欠陥の有無などを診断する「ホームインスペクション(住宅診断)」の重要性が指摘されています。

 要は住宅の劣化や欠陥を事前に調査して、賃貸仲介時の重説で説明しなさいということなのですが、賃貸仲介業者がそもそも調べられると思っているのでしょうか?笑

 賃貸と売買は専門知識が余りにも異なります。インスペクションという言葉さえ、大半の賃貸仲介業者は理解していないと思いますけど・・・。

 

 

「実務における流れ」

 

 改正法が適用されるのは2018年4月以降の賃貸契約です。その際に、どういった説明が必要になるのかをご紹介します。

 

①借主に重説を行う前に、仲介会社はオーナーにインスペクション済みの物件であるかどうかを確認する。(※確認は口頭でOK)

 

②オーナーが調査をしていないのであれば、重説にその旨を記載。(おそらく大半の業者がこの形で調査無しと一文を付けて終了すると思われます)

 

③調査済みの物件であれば調査「有」と記載して調査概要を重説に記載or添付の書類に記載という形で書類を添える。

※構造上の耐久性に関わる調査部位については13ヵ所、雨水の侵入防止に関わる調査部位としては7ヵ所を基準とする(木造・鉄骨造の場合)。下記参照

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(引用:国土交通省HP 建物状況調査の結果の概要より

 

④重説に書類を組み込み、重説説明時に調査有無及び内容を借主に説明。

 

流れは①~④の感じですね。

 

 

宅建業法違反に注意しましょう!」

 

 オーナーにインスペクションの確認を取るのが面倒で、確認を行うことなく重説にインスペクション無しと記載して借主に説明すると、事実の不告知として宅建業法47条違反にあたります。悪質な場合は業務停止になるのでご注意を!

 

 

「想定される実務のリアル」

 

 しかし、先述しておりますが、インスペクションを行っているオーナー等、100人いたら1人くらいの割合でしかいません。インスペクションの説明が正確にされているかの調査も国交省への苦情や抜き打ち調査でしか調べようがないのです。

 ですので、仲介業者はオーナーに電話1本入れて「インスペクションやってますか~?やってないですよね。了解です。」という形の確認 → 重説に調査無しの一文を記入 → 借主に調査して無いっすと説明 → 終了。

 断言します。この改正法無意味です。お役所が仕事してます!とアピールするためのだけの物です!笑

 

 ちょっと考えれば分かることなんですが、役人はどこまで馬鹿なのでしょうか~。役所仕事を増やすノリで、不動産業の仕事まで増やさないで欲しいです。

 

 

「まとめ」

 

  • 2018年4月1日以降の賃貸契約では、インスペクションの結果を告知する義務有り。
  • 罰則は告知義務違反となるので注意が必要。
  • オーナーに口頭で確認をして、調査無しの一文を重説に入れる業者が大半となる可能性が極めて高い。

 

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